Investimenti esteri e capitale corrosivo. Gli Emirati Arabi Uniti nei Balcani

Negli ultimi anni gli investimenti esteri sono diventati uno dei principali motori di trasformazione nei Balcani occidentali, simbolo di modernità e appartenenza all’economia globale. Tra il 2020 e il 2023 i flussi di investimenti diretti esteri hanno raggiunto in media il 6,4 per cento del PIL dei paesi della regione, oltre quattro volte la media UE, la maggior parte diretta in Serbia, Montenegro e Albania. Gran parte di questi capitali si è indirizzata verso il settore immobiliare, le infrastrutture costiere e il turismo di lusso, ambiti particolarmente vulnerabili a speculazione e opacità, soprattutto quando le istituzioni locali sono deboli.

In questo contesto gli Emirati Arabi Uniti (EAU), attraverso gruppi come Eagle Hills, sono diventati uno degli attori più attivi. Un report di Carnegie definisce questo tipo di investimenti come “capitale corrosivo”: investimenti che non solo sfruttano le lacune delle governance locali, ma le ampliano, privilegiando velocità e visibilità rispetto a trasparenza e responsabilità. L’Unione europea, d’altra parte, impone una condizionalità che, di fronte a soluzioni più immediate, non tutti sono disposti ad accettare.

Montenegro

Il caso del Montenegro mostra come l’allineamento formale alle norme UE conviva con una forte vulnerabilità regolatoria. Pur avendo chiuso capitoli chiave dei negoziati di adesione all’UE, come quello sugli appalti pubblici, il governo ha negoziato nel 2025 un accordo quadro con gli Emirati che avrebbe escluso i progetti sostenuti da Abu Dhabi dalle regole ordinarie di appalto e gestione degli stessi. L’intesa prevede zone speciali per la costruzione di hotel e complessi residenziali di lusso, con concessioni fino a novantanove anni su terreni pubblici, garantendo anche procedure accelerate e semplificate.

Un esempio emblematico è il progetto Velika Plaža che, con i suoi 13 km è una delle più lunghe spiagge dell’Adriatico, vicino a Ulcinj. L’investimento, inizialmente annunciato a 35 miliardi di euro e poi ridimensionato senza spiegazioni, avrebbe trasformato la zona in un complesso turistico di lusso. La problematicità del progetto è amplificata dalla totale mancanza di considerazione dei rischi ambientali, nonostante l’area ospiti oltre 250 specie di uccelli, molte delle quali in via di estinzione.

La reazione della società civile è stata forte: ONG, ambientalisti, il sindaco di Ulcinj e gruppi di cittadini hanno denunciato l’assenza di trasparenza e le ripercussioni che il progetto avrebbe sull’ambiente. Dopo le proteste l’investitore Mohamed Alabbar, della Eagle Hills, ha annunciato il ritiro dal progetto principale, pur mantenendo interessi in altre aree.

Serbia

A Belgrado, il progetto residenziale Belgrade Waterfront è uno degli esempi più noti di “capitale corrosivo”. Annunciato nel 2014 come un investimento da 3,5 miliardi di euro per riqualificare 100 ettari lungo il fiume Sava, è stato presentato dal governo come simbolo del rilancio nazionale. In realtà, il principale investitore, sempre Eagle Hills, ha potuto bypassare gare di appalto pubbliche, regole urbanistiche e tassazioni attraverso una legge speciale costruita ad hoc.

Il contratto del 2015 ha assegnato al partner emiratino il 68% della joint venture, mentre lo Stato serbo ha sostenuto oltre un miliardo di euro di costi preparatori, trasferendo più di 1,2 miliardi di euro in terreni pubblici senza indennizzo. I profitti sono rimasti in gran parte privati: nel 2024 la società aveva guadagnato 145 milioni di euro, mentre il bilancio pubblico riceveva solo 3 milioni l’anno. I prezzi degli appartamenti, fino a 11.500 euro al metro quadro, sono in netto contrasto con il salario mediano cittadino, che supera di poco i 600 euro al mese.

Il progetto ha innescato grandi proteste e la nascita del movimento civico Ne Da(vi)mo Beograd, “non lasciamo affondare Belgrado”. Anche se l’UE ha ripetutamente criticato i privilegi garantiti agli investitori e l’opacità degli appalti, non ci sono state conseguenze concrete nel processo di adesione, mostrando i limiti della condizionalità europea.

Albania

In Albania, l’investimento emiratino più significativo è il progetto Durazzo Yachts & Marina, un piano da circa 2 miliardi di euro per trasformare il principale porto commerciale del paese in una marina di lusso con 12 mila appartamenti. Il progetto, promosso come simbolo di modernizzazione europea, è controllato al 67 per cento da – udite, udite – Eagle Hills e al 33 per cento dallo Stato albanese. È stato approvato senza gara di appalto pubblica, grazie allo status di “investitore strategico”, che garantisce esenzioni fiscali e accesso a terreni pubblici.

Solo 160 milioni di euro sono stati versati inizialmente, metà dei quali garantiti dallo Stato, mentre il resto dell’operazione si basa su vendite immobiliari speculative. In parallelo, l’Albania ha perso un finanziamento UE da 28 milioni di euro per la riqualificazione del porto e ha dovuto avviare la costruzione di un nuovo porto commerciale a Porto Romano, 10 km a nord di Durazzo, con costi pubblici stimati tra 600 e 800 milioni di euro.

Questo spostamento ha anche un forte impatto ambientale. Porto Romano è un’area già contaminata da rifiuti industriali e il nuovo scavo dei fondali rischia di rimettere in circolo sostanze tossiche che minacciano lagune e falde acquifere. Zone adiacenti, come la laguna di Fllakë, sono ora circondate da cantieri e discariche di materiali di dragaggio. Mentre i “benefici” del progetto, di cui possono godere solo ricchi avventori, si concentrano nella marina di lusso e nelle località più turistiche, i costi ecologici e sociali vengono pagati dalle comunità periferiche.

Il ruolo dell’UE

I casi di Montenegro, Serbia e Albania mostrano un modello comune: gli investimenti degli Emirati portano capitale e visibilità, ma prosperano soprattutto dove le regole vengono facilmente raggirate. In tutti e tre i paesi, leggi e procedure sono state adattate ai progetti invece che il contrario. Questi progetti rendono chiaro come lo status di paese membro UE sia ben diverso dallo status di paese candidato: progetti della Eagle Hills a Budapest e Zagabria, ad esempio, sono stati bocciati a seguito di controlli stringenti.

Senza meccanismi di controllo credibili e un impegno economico più tangibile da parte dell’UE anche nei confronti dei paesi candidati all’adesione, questo tipo di capitale continuerà a ridefinire sviluppo, ambiente e spazio pubblico nei Balcani occidentali, quasi sempre a spese dell’interesse dei cittadini, che si ritrovano a dover fare i conti con le ripercussioni ambientali e l’inflazione crescente che questo tipo di investimenti determina.